Повномасштабна війна в Україні спровокувала безпрецедентну кризу та докорінну перебудову всіх секторів економіки, серед яких ринок житлової нерухомості зазнав чи не найбільших та найболючіших трансформацій. Масова внутрішня міграція мільйонів громадян, які були змушені тікати від активних бойових дій, постійних обстрілів та окупації, створила аномальний, хаотичний попит на житло в умовно безпечних центральних та західних регіонах країни. Водночас у прифронтових містах ринок оренди фактично завмер або ж зазнав критичного падіння цін. Якщо у довоєнний період ключовими чинниками при виборі квартири були наявність дизайнерського ремонту, близькість до станцій метрополітену, розвинена інфраструктура навколо будинку чи наявність новітньої побутової техніки, то сьогодні реалії диктують зовсім інші пріоритети. На перший план безкомпромісно вийшли критерії безпеки: наявність надійного бомбосховища або облаштованого підвалу в будинку чи поблизу нього, поверх проживання (принцип двох стін), відсутність поруч об’єктів критичної або військової інфраструктури, а також наявність альтернативних джерел енерго- та водопостачання.
Такі кардинальні та швидкі зміни створили сприятливий ґрунт для появи абсолютно нових, раніше невідомих викликів, правових колізій та фінансових пасток, до яких виявилися абсолютно не готовими ні власники нерухомого майна, ні потенційні наймачі. Офіційна статистика пошукових запитів та звернень до правоохоронних органів наочно демонструє, що українці дедалі частіше стикаються з відвертим криміналом, незаконним виселенням, необґрунтованим підняттям плати та відмовою у поверненні законних заставних коштів. Оренда житла під час війни ризики якої зросли в геометричній прогресії, більше не може базуватися на джентльменських чи усних домовленостях, які колись вважалися нормою. Будь-яка легковажність у сучасних умовах загрожує не просто втратою значних фінансових заощаджень, а й повною втратою даху над головою в один день або навіть прямою загрозою особистій безпеці громадян. Для того щоб мінімізувати потенційні ризики та захистити власні інтереси, кожному учаснику ринку необхідно глибоко розібратися в анатомії сучасних загроз та чітко засвоїти алгоритми протидії їм.
1. Еволюція шахрайських схем на воєнному ринку нерухомості
Паніка, поспіх та психологічний тиск, у яких часто перебувають внутрішньо переміщені особи (ВПО), стали ідеальним інструментом для маніпуляцій з боку різноманітних аферистів та кримінальних елементів. Шахрайські схеми еволюціонували, ставши значно витонченішими, агресивнішими та психологічно вивіреними. Найбільш масовою та поширеною пасткою залишається дистанційне здавання в оренду уявних об’єктів нерухомості або квартир, які насправді належать третім особам і взагалі не виставлялися на ринок. Зловмисники копіюють якісні фотографії реальних квартир з архівних оголошень, створюють нові профілі на популярних онлайн-майданчиках та виставляють ціну, яка є суттєво нижчою за ринкову для цього регіону. Під час телефонної розмови шахраї штучно створюють ажіотаж, заявляючи про “величезну чергу з десятків охочих” або про те, що вони “вже їдуть показувати квартиру іншим людям”. Вони вимагають термінового перерахунку коштів на банківську картку як завдаток для бронювання черги чи гарантію перегляду. Отримавши гроші, зловмисники миттєво блокують номери телефонів та видаляють оголошення.
Інший, значно небезпечніший юридичний ризик — це повторна оренда або несанкціонована суборенда. Злочинна схема працює наступним чином: аферист орендує квартиру подобово у реального власника, отримуючи на руки ключі. Після цього він оперативно виготовляє кілька дублікатів ключів та розміщує оголошення про довгострокову оренду за привабливою ціною. Протягом одного дня шахрай призначає зустрічі кільком різним клієнтам з інтервалом у годину. Кожному з них демонструється квартира, укладається фіктивний договір “на коліні”, і з кожного беруться гроші за перший місяць проживання та обов’язковий заставний (гарантійний) депозит. Ошукані люди отримують ключі, але коли наступного дня або ввечері вони намагаються заселитися зі своїми речами, то виявляють біля дверей ще кілька таких самих родин, а згодом з’являється і справжній власник помешкання, який взагалі нічого не знав про підступні махінації.
Щоб гарантувати собі безпеку, потенційний орендар має неухильно дотримуватися залізного правила: категорично заборонено здійснювати будь-які грошові перекази до моменту особистого, фізичного огляду квартири, перевірки працездатності всіх комунікацій та ретельного вивчення оригіналів документів. Необхідно вимагати від орендодавця надання оригіналів паспорта, ідентифікаційного коду та, головне, документів, що підтверджують право власності на цю нерухомість (витяг з Державного реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, дарування або свідоцтво про приватизацію). На додаток, перед підписанням договору вкрай рекомендується самостійно замовити довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через портал або застосунок “Дія” — це коштує мінімальних грошей, але дозволяє за кілька хвилин дізнатися, хто є справжнім юридичним власником об’єкта, чи не перебуває квартира под арештом, у заставі чи іпотеці. Якщо від імені власника виступає представник (ріелтор, родич, знайомий), у нього в обов’язковому порядку має бути чинна нотаріально завірена довіреність, у тексті якої чітко прописано право не просто показувати об’єкт, а саме укладати договори найму житла та особисто отримувати грошові кошти від третіх осіб.
2. Юридична фіксація воєнних форс-мажорів та захист прав сторін
Класичні, шаблонні договори оренди з інтернету, які масово використовувалися громадянами у довоєнні часи, у сучасних реаліях стали абсолютно недієвими та не здатні захистити жодну зі сторін у разі виникнення реальної кризової ситуації. Найбільшим каменем спотикання у правовідносинах між власниками та наймачами стало питання пошкодження, часткового руйнування або повного знищення житлового будинку внаслідок ракетних ударів, атаки безпілотників чи ведення ближніх бойових дій. Цивільний кодекс України, зокрема частина 6 статті 762, чітко зазначає, що наймач має повне право вимагати звільнення від сплати орендної плати, якщо через обставини, за які він жодним чином не відповідає, майно стало непридатним для використання за призначенням або можливість користування ним істотно зменшилась. Проте на практиці виникають затяжні, виснажливі конфлікти: власники вимагають оплати, посилаючись на те, що стіни стоять, а орендарі відмовляються платити, оскільки в будинку вибито вікна, немає опалення, світла та заблоковано ліфт.
Щоб заздалегідь нівелювати такі ризики, у тексті договору оренди необхідно окремо, детально та розлого прописати спеціальний розділ про дію обставин непереборної сили (форс-мажору). Зокрема, слід чітко зафіксувати, що у випадку фізичного пошкодження житлового приміщення, руйнування під’їзду, тривалого (наприклад, понад 7-10 днів поспіль) припинення постачання комунальних послуг (електроенергії, води, газу, опалення) через ворожі обстріли критичної інфраструктури, цей договір вважається розірваним автоматично без будь-яких штрафних санкцій для орендаря. При цьому орендодавець зобов’язується повернути суму гарантійного (заставного) депозиту у повному обсязі протягом фіксованого часу (наприклад, 48 годин з моменту настання такої події), за вирахуванням суми за фактично прожиті дні до моменту аварії чи обстрілу.
Окрему, особливу увагу під час воєнного стану слід приділити механізмам дострокового розірвання договірних відносин. Оскільки безпекова ситуація на фронті чи в конкретному місті може змінитися кардинально і за лічені години, стандартна законодавча вимога попереджати іншу сторону про виїзд за два чи три місяці є абсолютно нежиттєздатною та небезпечною для людей. Оптимальним рішенням для угод воєнного часу є закріплення права орендаря на одностороннє розірвання договору з обов’язковим письмовим або електронним (через месенджери) попередженням власника всього за 7 або 14 календарних днів, якщо причиною виїзду є офіційне погіршення безпекової ситуації в регіоні, оголошення обов’язкової евакуації органами влади або наближення лінії фронту. При цьому заставна сума має повністю повертатися наймачу.
3. Фінансові виклики: валютна прив’язка, коливання цін та правила розрахунків
Загальна макроекономічна нестабільність в державі, девальваційні процеси національної валюти, інфляція та стрімка зміна балансу попиту та пропозиції в різних географічних зонах провокують постійні фінансові конфлікти між орендодавцями та квартирантами. Власники квартир, намагаючись захистити свій пасивний дохід від знецінення, часто вдаються до незаконних дій: намагаються в односторонньому порядку раптово підняти ціну, вимагають прив’язки щомісячного платежу до поточного комерційного курсу долара США або євро, або ж заявляють про необхідність додаткових доплат, які не обговорювалися на березі. З іншого боку, орендарі в умовах війни мають високий ризик раптової втрати робочого місця, скорочення заробітної плати чи бізнесу, що робить вчасне виконання фінансових зобов’язань проблематичним.
Чинне законодавство України безальтернативно стоїть на захисті стабільності договору: одностороння зміна розміру орендної плати суворо заборонена, якщо інше прямо не прописано в самому тексті документа. Саме тому в договорі має бути чітко, цифрами та прописом, зафіксована конкретна сума оплати виключно в національній валюті — гривні. Також обов’язково вказується строк, протягом якого ця ціна є непорушною (рекомендується фіксувати ціну щонайменше на 6 місяців проживання). Якщо власник наполягає на можливості перегляду вартості, у договору слід чітко обмежити рамки такого перегляду: наприклад, “не частіше одного разу на рік і не більше ніж на 10% від початкової вартості”, причому з обов’язковим обґрунтуванням та попередженням за 30 днів.
Будь-які грошові розрахунки між сторонами мають відбуватися виключно у такий спосіб, який залишає беззаперечні, юридично значущі сліди. Найкращим, цивілізованим та безпечним методом є безготівковий переказ коштів з особистої банківської картки орендаря на офіційну картку або поточний рахунок власника житла. У графі “призначення платежу” в обов’язковому порядку слід детально зазначати суть операції: наприклад, “Оплата за оренду житлового приміщення згідно з Договором №23 від 12.05.2024 року за адресою: м. Львів, вул. Зелена, буд. 11980, кв. 5, за червень 2024 року від Петренка І. І.”. Якщо ж орендодавець з якихось причин категорично наполягає на отриманні виключно готівкових коштів, то передача кожної гривні має супроводжуватися складанням паперової розписки. Розписка пишеться власником власноруч у присутності орендаря, містить дату, місце складання, повні паспортні дані обох осіб, точну суму та особистий підпис власника, який повністю збігається з підписом у його паспорті. Тільки наявність таких документів дозволить орендарю захиститися у суді від безпідставних звинувачень у хронічній несплаті та примусового виселення.
4. Акт приймання-передачі майна: детальна фіксація матеріальних цінностей
Підписання самого лише тексту договору оренди — це лише перший етап укладання угоди. Юридично право користування приміщенням та відповідальність за його внутрішній стан виникають лише після підписання іншого критично важливого документа — Акта приймання-передачі житла. В умовах воєнного стану, коли вартість будівельних матеріалів, сантехніки, м’яких меблів та побутової техніки іноземного виробництва зросла в кілька разів, цей документ стає надійним щитом від взаємних майнових претензій. Орендодавці нерідко намагаються списати старі поламки або природний знос речей на нових мешканців, вимагаючи компенсацій, тоді як недобросовісні орендарі можуть пошкодити майно і заперечувати свою провину.
В Акті приймання-передачі необхідно влаштувати тотальний, скрупульозний аудит усього приміщення. Слід зафіксувати реальний поточний стан стін, підлоги, стелі, міжкімнатних та вхідних дверей, металопластикових вікон (чи щільно вони зачиняються, чи немає тріщин на склопакетах), працездатність усієї сантехніки, радіаторів опалення та електричної проводки. Далі складається вичерпний перелік усіх меблів та побутової техніки, що залишаються в користування мешканцям (холодильник, телевізор, пральна та посудомийна машини, мікрохвильова піч, бойлер, кондиціонер). Потрібно вказати не просто наявність приладу, а його марку, модель та фактичний технічний стан. Якщо на момент огляду виявлено будь-які, навіть найдрібніші дефекти — подряпини на паркеті, сколи на кахлях, зламану поличку в шафі, заїдання дверного замка чи незначне підтікання крана на кухні — все це має бути детально задокументовано в тексті акта. Крім того, вкрай важливо провести детальну фото- або фільмування всіх кімнат та виявлених недоліків, зберегти ці файли та зафіксувати в договорі, що ці матеріали є невід’ємним цифровим додатком до угоди. Також в акті обов’язково фіксуються поточні показання всіх лічильників (світло, газ, холодна та гаряча вода) на хвилину передачі ключів, щоб виключити борги за попередні періоди.
5. Тіньовий ринок, оподаткування та легалізація відносин під час війни
Протягом багатьох десятиліть український ринок довгострокової оренди житла перебував переважно в глибокій “тіні” — абсолютна більшість власників здавали квартири без сплати жодних податків, уникаючи будь-якої фіксації доходів. Проте сьогодні ситуація починає поступово змінюватися. Держава посилює моніторинг фінансових операцій, а правова обізнаність громадян стрімко зростає. Офіційне укладення легального договору оренди та декларування доходів — це не просто виконання патріотичного та законодавчого обов’язку перед країною, що воює, а й пряма вигода та безпека для обох суб’єктів правовідносин. У разі виникнення форс-мажорних обставин, кримінальних злочинів (наприклад, крадіжки майна, навмисного підпалу, затоплення сусідами чи використання житла для протиправної діяльності) саме наявність легального, чинного договору є єдиною підставою для відкриття кримінального провадження, проведення слідчих дій правоохоронцями та подальшого стягнення матеріальних збитків через органи правосуддя.
Відповідно до чинного Податкового кодексу України, доходи фізичних осіб від надання нерухомості в оренду оподатковуються за стандартною ставкою податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18%, а також додатково сплачується військовий збір у розмірі 1,5%. Багато експертів та законодавців наголошують на необхідності реформування цієї сфери з метою стимулювання масового виходу ринку з тіні. На розгляді перебувають різні законодавчі ініціативи, які пропонують запровадити пільговий, знижений податковий режим для громадян, які здають в оренду одне єдине житло (наприклад, встановити ставку на рівні 5% без необхідності складної реєстрації фізичною особою-підприємцем та ведення обліку). Для власників, які реєструються як ФОП другої або третьої групи єдиного податку, правила дозволяють суттєво оптимізувати фінансові витрати при регулярній здачі кількох об’єктів.
Легалізація оренди відкриває принципово нові можливості для захисту майна: тільки за наявності офіційного договору провідні страхові компанії погоджуються підписувати угоди комплексного страхування нерухомості від специфічних воєнних ризиків (пошкодження уламками, вибуховими хвилями). Для орендарів легальний статус є єдиним законним шляхом для отримання субсидій на оплату комунальних послуг за місцем фактичного проживання, безперешкодного оформлення офіційного статусу внутрішньо переміщеної особи (ВПО) та отримання щомісячних фінансових виплат від держави та міжнародних гуманітарних місій. Оренда житла під час війни ризики якої ми детально проаналізували, вимагає від суспільства високої правової культури, пильності, прагматизму та взаємної поваги між сторонами. Повна відмова від архаїчних усних угод на користь деталізованих, грамотно складених письмових договорів, ретельна верифікація документів та безготівкові розрахунки є тими фундаментальними інструментами, які здатні перетворити оренду на безпечний, стабільний та прогнозований процес навіть у часи випробувань.
